Lunes, 19 de junio de 2017

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Montevideo: La ciudad con el metro cuadrado menos accesible de la región

En un mercado tan dinámico y cambiante como el inmobiliario, conocer los datos es fundamental para saber dónde estamos parados quienes trabajamos en el sector. Analizar las estadísticas del mercado uruguayo y compararlas con las de la región y el mundo nos permite trazar previsiones más certeras, planificar estrategias en cada ámbito de la industria -desde la proyección arquitectónica hasta la comercialización de los inmuebles- e impulsar cambios.

Entre los factores que mueven al mercado, los precios de los inmuebles son de los más determinantes en toda la cadena, tanto para los desarrolladores como los compradores finales. Percibimos que los precios de los inmuebles en Uruguay se han incrementado en los últimos años. A su vez, escuchamos mucho que en nuestro país las propiedades están por encima de toda la región e incluso de algunas capitales de Europa.

Desde InfoCasas nos propusimos analizar si esto es cierto. ¿Es Uruguay uno de los países más caros para comprar inmuebles?

Este informe tiene el objetivo de aportar datos sobre el mercado en Uruguay y la región, pero también sincerarnos al examinar, de forma objetiva, la situación  de los precios de inmuebles en Uruguay respecto a América Latina y ciudades referentes en el mundo.

Solo partiendo de los datos y el análisis es que podemos entender realmente en qué situación se encuentra el mercado inmobiliario, con el fin de mejorar día a día para hacer crecer esta industria que tanto trabajo y movimiento genera en nuestro país, y al mismo tiempo mejorar el acceso a la vivienda.

 

INTRODUCCIÓN

En los últimos días se han dado conocer reportes que apuntan a Montevideo como una de las ciudades con el metro cuadrado más costoso de la región.

Esto sustenta la percepción generalizada, tanto entre locales como extranjeros, de que Uruguay es uno de los países con el costo de vida más caro de Latinoamérica. ¿Sucede esto en el rubro inmobiliario o es meramente una sensación?

Para llegar a una respuesta, desde InfoCasas elaboramos este informe donde comparamos el valor del metro cuadrado a la venta en las zonas más demandadas de Montevideo, con su correlativo en las zonas más demandadas de las principales ciudades de la región y algunas ciudades de Europa y Estados Unidos.

¿Comprar un metro cuadrado en Montevideo es más caro que en Santiago de Chile, Buenos Aires o Rio de Janeiro? ¿Cuál es la relación entre el precio del metro cuadrado y el poder de compra en estas ciudades? Les presentamos nuestras principales conclusiones en este informe.

Para elaborar este informe seleccionamos las ciudades que consideramos más relevantes en la región por el desarrollo de su mercado inmobiliario, la disponibilidad de datos y su comparabilidad con Montevideo: Buenos Aires (Argentina), Asunción (Paraguay), Santiago (Chile), Santa Cruz de la Sierra (Bolivia), Rio de Janeiro (Brasil), Bogotá (Colombia) y Lima (Perú).

Para realizar una comparación extra-regional, analizamos los datos inmobiliarios de Madrid (España), Berlín (Alemania), Nueva York y Miami (Estados Unidos).

En cada ciudad tomamos los datos de las zonas más demandadas en la búsqueda de inmuebles para comprar, según los datos de los portales líderes de cada país durante mayo de 2017.

Los promedios se obtuvieron de los precios de publicación de los listados de propiedades en dichos portales.

A excepción de las ciudades extra-regionales, los precios promedio del metro cuadrado no corresponden al valor promedio general de la ciudad sino al promedio del valor de venta en las cinco zonas más demandadas.

 

El valor del metro cuadrado a la venta en Montevideo

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Montevideo vs. otras ciudades

Comparación valor metro cuadrado a la venta entre Montevideo y ciudades emblemáticas de la región

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(*) Cabe aclarar que el reciente informe Rial di Tella-Navent: relevamiento inmobiliario de América Latina del Centro de Investigación en Finanzas (Marzo de 2017) sitúa a Rio de Janeiro como la ciudad con el metro cuadrado más costoso de la región, basándose en los valores de los barrios Botafogo, Copacabana e Ipanema. Nuestro análisis usa como criterio comparativo las zonas más demandadas de cada ciudad, por lo cual difieren los barrios analizados y por ende los resultados. Para este informe se calcula el promedio de los barrios Barra da Tijuca, Copacabana y Recreio dos Bandeirantes, que según el portal Viva Real son los barrios más demandados de Rio de Janeiro para comprar.


 

 

¿Qué hace de Montevideo la ciudad menos accesible para comprar vivienda?

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Poder de compra de un metro cuadrado según salario promedio

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Para calcular el poder de compra en cada ciudad, analizamos la relación entre el salario promedio y el valor del metro cuadrado.

En Montevideo, con un salario promedio se pueden comprar 0.24 metros cuadrados. Como se ve en el cuadro, la capital uruguaya es, junto a Santiago, la ciudad con menor poder de compra de vivienda. No obstante, si analizamos con mayor profundidad, en Montevideo el poder de compra es menor: 0,239 metros cuadrados frente a 0,241 en Santiago.

Siguiendo este análisis, el metro cuadrado en Montevideo es más difícil de comprar que Miami, Berlín y Nueva
York: aunque las tres ciudades tienen un valor de venta más alto para el metro cuadrado, la capacidad de compra
es mayor que en Montevideo, lo que hace que el metro cuadrado sea más accesible en estas ciudades.

En el cuadro de “Variación de compra” podemos apreciar cuánto mayor es la capacidad de compra de inmuebles en las ciudades analizadas respecto a Montevideo. Dentro de la región, Santa Cruz es la que tiene el metro cuadrado más accesible (con un salario promedio se compran 0,73 metros cuadrados, lo que da una capacidad de compra un 205% mayor que la de Montevideo)*.

Fuera de la región, en Miami hay un 263% más de capacidad de compra de inmuebles que en Montevideo; en Berlín 172%, en Madrid 168% y en Nueva York 98,45%.

 

Simulando una situación real: ¿cuánto demora una pareja en comprar una vivienda en Montevideo y las demás ciudades?

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En detalle: ¿cuántos años se tarda en comprar la misma vivienda?

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Al realizar este cálculo, Montevideo resulta la ciudad de la región donde llevaría más años al núcleo familiar acceder a una vivienda de 60 metros cuadrados: casi 35 años (34,8). Le sigue Santiago de Chile, donde llevaría 34,6 años. En Asunción llevaría 32 años, en Rio de Janeiro 31 años, en Bogotá 29 años, en Lima 27 años y en Buenos Aires 25 años. Santa Cruz es la que requiere menos tiempo de ahorro: 11 años.

Fuera de Sudamérica, Madrid y Berlín requieren 13 años cada una para acceder a una vivienda de 60 metros cuadrados. Tanto en Nueva York como en Miami el acceso es menos costoso debido a que el poder adquisitivo es mayor: comprar la misma vivienda lleva 18 años de ahorro en Nueva York y 10 años en Miami.

Ambas comparaciones, cotejando el valor de venta del metro cuadrado y el salario promedio dan cuenta que Uruguay es el país más costoso para acceder a la vivienda en la región, e incluso resulta más costoso que algunas ciudades de Europa y de Norteamérica.

 

¿Cómo afectan los créditos hipotecarios al poder de compra?

En este informe no ahondamos en el acceso a los créditos hipotecarios porque las tasas de interés varían de país en país y eso merece un análisis aparte.

Pero sí podemos destacar el siguiente dato, según consultamos en los simuladores de crédito del país:

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Según los simuladores de créditos consultados en cada país, dentro de la región las únicas dos ciudades con crédito hipotecario menos accesibles que Montevideo son Rio de Janeiro (248% por encima del ingreso promedio) y Asunción (199% por encima). El crédito hipotecario más accesible de la región está en Santa Cruz, donde el ingreso requerido es un 3% menor que el ingreso promedio.

Por su parte, las cuotas hipotecarias en las ciudades europeas analizadas son hasta 234% más accesibles para el ingreso promedio de la población.

 

CONCLUSIONES

Si bien el valor neto del metro cuadrado a la venta en las zonas más demandadas de Montevideo posicionan a la capital uruguaya como la segunda ciudad más cara para comprar inmuebles, si cotejamos ese valor con el salario medio del núcleo familiar podemos concluir que es la menos accesible, dados los siguientes análisis:

  1.  Montevideo es la ciudad de la región con menor poder de compra de metros cuadrados (0,24
    metros cuadrados por salario promedio).
  2.  Es la ciudad donde el núcleo familiar demoraría más en acumular el valor total de una
    vivienda de 60 metros cuadrados, si ahorrara el 30% de su ingreso cada mes (35 años).
  3.  El acceso al crédito hipotecario es el tercero más costoso en la región.
  4.  Al comparar el poder de compra de inmuebles respecto a algunas ciudades extra-regionales,
    vemos que el metro cuadrado en Uruguay resulta más costoso que en Madrid, Berlín, Nueva York y
    Miami.

 


 

FUENTES CONSULTADAS – Informe InfoCasas: así es el perfil de quien busca inmuebles en Montevideo. Blog de InfoCasas.com.uy, Noviembre 2016. – Montevideo es la tercera ciudad más cara de la región para comprar inmuebles. El Observador, Junio de 2017. – La productividad en la industria de la construcción. Documento de trabajo del Centro de Estudios Económicos de la Industria de la Construcción, Enero de 2016. – UY tiene el m2 de construcción más caro de Sudamérica (detrás de una VE sobrevaluada). Infonegocios, Agosto de 2016. – Salarios promedio: www.numbeo.com – Zonas más demandadas y valor del metro cuadrado en las ciudades: Montevideo: www.infocasas.com.uy www.sau.org.uy Buenos Aires: www.arquimaster.com.ar www.reporteinmobiliario.com.ar Santiago: www.minvu.cl www.chilearq.com Santa Cruz: www.infocasas.com.bo www.paginasiete.bo Asunción: www.infocasas.com.py Rio de Janeiro: www.zapimoveis.com.br www.vivareal.com.br Lima: www.institutoconstruir.org Madrid: www.five.es Nueva York, Miami y Berlín: www.turnerandtownsend.com

Info Casas

Autor: Info Casas

  • Judith Varela Ciscato

    Muy interesante artículo

  • Termo y Mate

    Fantástico. Tenía la imagen de que era caro, pero no me imaginaba que fuera tan caro en comparación con otras ciudades. Muy bueno!